境外投资者如在香港重新发展土地,该怎么做?

吕琬琳 (2015年1月)

 

虽然香港拥有很多高楼大厦,但是在每一个角落都可以看见比较破旧的楼宇,香港人统称为「唐楼」。有一些可能因为已经经过修葺,外观还过得去。不过实际上,它们的状况是不再适合居住的。有见及此,《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(第545章)(“该条例”)于1999年生效,让在一个地段拥有指明若干多数的不分割份数的人向土地审裁处提出申请,作出一项为重新发展一个地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令。

当然有了这项条例,很多发展商都希望可以成功申请发展一个地段。但要作出申请,首先要符合几个规则。而且,要土地审裁处颁发一个命令并非那么容易的事。申请人需要在几个阶段满足土地审裁处才可以的。

申请强制售卖命令

要作出申请,首要条件是申请人必须拥有不少于90%该地段的不分割份数 - 符合这个条件的人称为“多数份数拥有人”(majority owner)。当然,多数份数拥有人要作出申请是因为他没办法收买剩余的份数。多数份数拥有人的申请需附带一个估值报告(valuation report)。这报告需在申请当日前三个月里面准备好,里面需评估有关地段上各物业的评估市值。该条例附表1的第1部清楚列出三个该市值评估需符合的条件。这包括(一)该市值应当每一个物业是空置的;(二)估计市值时,应假定该地段是不会作为某项售卖令申请的;(三)估计市值时,不应理会该地段的重新发展潜力。

在这里,附带一提,从2010年4月1号开始,该条例订明在三种情况下,如果多数份数拥有人拥有不少于80%该地段的不分割份数,他也可以作出申请。其中一个类别就是该地段上的建筑物的占用许可证(occupation permit)是在申请日期前最少50年批发的。换言之,如果在该地段的物业楼龄超过50年,多数份数拥有人拥有80%或以上的不分割份数便可以作出申请。

提交申请后,多数份数拥有人须通知其他拥有该地段份数的人,称为“少数份数拥有人”(minority owner)。为了保护和保障这些少数份数拥有人,这项申请也须就该地段根据香港土地注册条例注册,而申请人要(一)安排一张以中、英两种语言的通告,张贴于该地段明显位置;及(二)在香港中文及英文报章各一份刊登这通告。

调解的重要性

收到申请,少数份数拥有人可以在21天内作出反对以及指明是否须要土地审裁处就其争议进行聆讯及作出裁定。然而,调解是其中一种解决争议的方法。根据条例,若双方(多数份数拥有人和少数份数拥有人)均有律师代表的话,必须首先进行调解。如果有一方是没有律师代表,则土地审裁处会考虑调解是否适合。在颁发命令之前,申请人须提出满意的证据使土地审裁处信纳其已经用了所有合理方法尝试取得该地段的所有不分割份数,包括以公平合理的条件下购买少数份数拥有人的不分割份数。因此,如果多数份数拥有人不愿意尝试调解,多数份数拥有人可能无法符合已用了合理方法去获取该地段的所有不分割份数的要求。土地审裁处可拒绝作出强制售卖的命令或者是要求某一方负担所有或者大部分的法律费用。为确保双方能在没有任何限制的情况下进行调解,调解过程中的对话是绝对机密,不应透露的。

一旦调解不成功,土地审裁处会就申请进行聆讯。如果少数份数拥有人选择参与聆讯,双方或者是双方的代表律师会在土地审裁处表达他们对强制售卖该地段的看法。如果少数份数拥有人选择不出席聆讯,多数份数拥有人须说服土地审裁处颁发强制售卖命令。

有没有提供合理的价钱?现有的建筑物是否很“老”或者很破旧?

经过聆讯后,如果土地审裁处认为基于在该地段上的建筑物的年龄或其维修状况,该地段理应重新发展,而多数份数拥有人已经尝试采取合理方法但仍未能取得该地段的所有不分割份数,土地审裁处应颁发售卖命令。

要判断该地段现有的建筑物是否该重新发展,土地审裁处是需要专家的帮忙。如果多数份数拥有人和少数份数拥有人有不同意见,他们会聘请专家去支持自己和反对对方的看法。多数份数拥有人通常会邀请专家对该地段进行三次估值(valuation expert):第一次是用以夹附该申请的估值报告。于聆讯前,专家或须更新之前估值报告内的资料。更重要的是该专家还会撰写一份报告, 评估重新发展该地段的价值(redevelopment value report)。土地审裁处会基于这份报告去确定(一)多数份数拥有人提出在该地段的重新发展是否适合;(二)估价专家于报告内采用的相若物业(comparables)是否适合,从资料计算出来的重新发展总值是否合理;(三)根据报告的估值,多数份数拥有人有没有以公平合理的价钱尝试向少数份数拥有人购买其不分割份数(reasonable offer)。

在此类案件的其中一项常见的争论是,少数份数拥有人的物业应该当作商业或是居住用途。一般来说,商业单位的价值会比居住单位高。如果土地审裁处决定颁发强制售卖命令的话,少数份数拥有人可收取的金额会视乎他原有物业的市值。该条例附表1的第3部说明售卖地段的收益应该按照每个份数拥有人的物业价值按比例分配。换言之,少数份数拥有人必定会尽力争取一个比较高的物业市值。如果少数份数拥有人的物业实际上作了商业用途,即使占用许可证上显示该物业应该是居住用途,少数份数拥有人仍可提出证据证明从来(或者已经很久)没有人在该物业居住。他也可以证明屋宇署从来没有任何通知或命令指该物业的实际用途违反了该建筑物的占用许可证。而且,如果需要的话,要更改该物业的用途不是很困难的事。土地审裁处在最近的案例中也接纳了这些论据。 (见Many Gain Investment Ltd v Chan Fai Ho & Ors, LDCS 28000/2012 (unreported, 18.6.2014); Worldman Development Ltd v The Personal Representatives of Chan Chau Ling, Deceased, LDCS 8000/2013 (unreported, 21 July 2014 ); Ultra Alpha Limited & Anor v The Personal Representatives of Chan Ping Chiu, Deceased, LDCS 3000/2014 (unreported, 17 October 2014))

除了进行估值的专家,多数份数拥有人通常也会邀请屋宇测量师(building surveyor)及结构工程师(structural engineer)拟备专家报告证明该地段上的现有建筑物的龄期比较高或该建筑物的维修状况很破旧,不再适合居住,去支持他的申请。

屋宇测量师会检查现拟发展的建筑物,包括它的外观、墙壁(外部及内部)、屋顶、任何公用的部分、楼梯和任何测量师可以进出检查的单位。测量师的报告也会以相片显示该建筑物的状况,包括墙壁上有裂痕、纲筋外露;混凝土剥落;有非法建筑物(unauthorized building works);天花渗水或有水迹;电力,喉管及防火设施和装置不符合现时要求。屋宇测量师亦会估计改善或修复该建筑物至适合居住的状况所须的金额。如果修复的费用跟重新发展的成本相比之下差异不大,测量师会作出修复现拟发展的建筑物在经济效益上是不可行的结论,并建议重新发展该地段。结构工程师也会检查现有的建筑物。其报告也会列出检查中发现到的问题。此外,工程师会详细检查建筑物的结构,或会抽取一些该建筑物的物料样本去测试,从而判断现有的建筑物是否安全。

之前说过多数份数拥有人需要满足土地审裁处他已经用了合理方法尝试取得该地段的所有不分割份数。要认定申请人有没有做到,就要视乎他怎样跟少数份数拥有人联络和他作出的购买条件是否合理。如果少数份数拥有人不认同申请人提出的收购价而决定拒绝申请人,这并不代表申请人提供的价格不合理。香港终审法院裁定即使土地审裁处认为申请人的报价是公平合理的,少数份数拥有人仍可以有自己的看法。土地审裁处的责任不是要进行估值工作。申请人的收购价也不须要「击败」某估值。土地审裁处只须要基于现有的证据,决定申请人作的报价是否一个合理的补偿去替换少数份数拥有人的物业权益。 (源自 Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578)

当申请人成功获得售卖命令,土地审裁处要决定由谁负责法律费用。如果少数份数拥有人没有作出反对,或者是提出的反对是合理的,一般来说,虽然他成功获得命令,申请人是要自己负责法律费用的。 (见Intelligent House Ltd v Chan Tung Shing (No 2) [2008] 5 HKC 390; Sin Ho Yuen v Fineway Properties Ltd (2011) 15 HKCFAR 497; Wisdom Gaining Limited v Wisdom Light Industrial Limited & Ors, LDCS 23000/2012 (unreported, 11 July 2014))

在土地审裁处作出售卖令后,法庭会委任受托人将该地段进行公开拍卖。任何人都可以参与竞投该地段,当然,通常多数份数拥有人会成为该地段的购买者。

结语

香港地少人多。有了土地(为重新发展而强制售卖)条例,让发展商可以将破旧的楼房重新发展成新的房屋。虽然一定有很多人会不舍得他们的房子,但是随着世界的改变,房屋的现代化和人口的增长,我们必须要跟以前的建筑说声再见。